2025 12 31 亞洲人工智慧資料中心融資變得複雜
成本飆升迫使建築商和營運商轉向新的、風險可能更高的融資策略。
陳洛瑞塔
2025年12月31日 06:00（日本標準時間）
香港－為推動人工智慧發展，亞洲正競相建置規模更大、技術更先進的資料中心，競爭日益激烈。同時，這些資料中心的融資也變得越來越複雜。
由於成本飆升，許多在馬來西亞柔佛-新加坡經濟特區(JS-SEZ)等高科技熱點地區建設和運營數據中心的公司正在放棄傳統的融資方式，這種方式通常涉及使用公司創始人或投資者的股權，並輔以普通的銀行貸款。
如今，他們正從機構投資者——包括主權財富基金、私募股權和信貸公司——籌集資金，並採用可能帶來額外風險的新型借貸策略。一些融資結構涉及更高的利率。另一些結構則可能透過向貸款方增發股票來稀釋現有股東的持股比例，以此作為「額外融資」來提高回報。
“現在大家都到了需要籌集額外資金的地步，”吉隆坡數據中心諮詢公司Sprint DC Consulting的創始人兼董事Gary Goh表示，“無論如何，你都需要私人資本。”
亞洲開發商能夠達成更具野心的融資協議，是全球對運算能力需求旺盛的副產品。潛在租戶——從電信公司到Google和亞馬遜等大型雲端服務供應商（即所謂的超大規模資料中心）——都在做出巨額租賃承諾，而這些協議使得開發商能夠根據這些財力雄厚的租戶的信用狀況獲得專案融資。
然而，近幾週來，投資人開始擔憂這些租賃在資料中心貸款領域的重要性。隨著雲端運算公司甲骨文的資料中心租賃承諾飆升至2,480億美元，其股價大幅下跌。
據銀行家和資料中心營運商透露，亞洲商業銀行已收緊資料中心專案的貸款標準，這反映出他們對在貸款審批決策中使用客戶信用評級感到擔憂，以及對潛在客戶群體集中在少數大型科技公司身上的顧慮。他們表示，銀行家被要求在批准貸款前進行更深入的盡職調查，並要求更高的入住率。
資料中心開發商和營運商Empyrion Digital的執行長Mark Fong警告說，營運商只有在租戶能夠入駐並使用IT容量後才能收到款項。在單一租戶資料中心中，如果客戶未能入駐或終止合作，營運商可能面臨設施翻新需要額外資金的困境。
亞洲資料中心交易的擔憂還包括地緣政治方面的變數：人工智慧專案中使用的技術有可能被轉移到中國，違反美國或其他國家的出口限制。
今年3月，馬來西亞開發商Exsim集團終止了與Aperia Cloud Services的超大規模資料中心合約。此前，兩名Aperia高層在新加坡被控串謀和欺詐，罪名是涉嫌誤導供應商，謊稱含有關鍵英偉達晶片的電腦伺服器的最終用戶身分。新加坡當局正在調查這些受限晶片是否被用來幫助中國人工智慧新創公司DeepSeek。
Exsim在聲明中表示，該資料中心由公司全額出資建設，預計不會有滿租方面的問題。
中國企業在諸如與新加坡隔堤相望的JS-SEZ等地區尤為引人注目。位元組跳動是DayOne（GDS Holdings的海外子公司）和Bridge Data Centers等中國營運商的主要租戶。位元組跳動旗下的TikTok今年也宣布將在泰國投資38億美元用於“資料託管服務”，泰國是另一個新興的資料中心熱點地區。
2024年12月1日，深圳的城市天際線盡收眼底。馬來西亞柔佛州政府曾試圖效法深圳，開發一個金融特區。 © Getty Images
「銀行擔心地緣政治挑戰——如果他們融資的資料中心可能服務於中國終端用戶，而這些終端用戶在獲取先進的GPU（圖形處理器）方面面臨供應鏈挑戰，那該怎麼辦？那麼這份託管合約可能會付諸東流，」資料中心研究公司DC Byte東南亞首席分析師Vivian Wong表示。
相較之下，機構投資人很難抵擋亞洲資料中心的潛在回報。曾任投資銀行家的吳先生表示，他致力於將私募股權和私募信貸投資者與尋求資金的開發人員聯繫起來。
「大家都在往裡面投錢，」吳說。
MSCI的數據顯示，過去十年間，亞太地區資料中心營運商及其計畫已獲得近700億美元的私募股權投資。其中，光是過去兩年就投入了約400億美元。
2024年，私募股權巨頭黑石集團以240億澳元（約160億美元）的價格收購了資料中心開發商Airtrunk，創下了該地區的最高估值紀錄。黑石集團表示，此次收購反映了Airtrunk未來的專案承諾。路透社11月報導，KKR正就收購淡馬錫旗下的ST Telemedia Global Data Centers進行深入談判，估值超過50億美元。 Vantage Data Centers在獲得新加坡政府投資公司（GIC）和阿布達比投資局16億美元的投資後，完成了位於柔佛州的數據中心地塊的收購，該地塊原屬Yondr集團。
亞洲目前正在規劃建造的設施將需要數千億美元。
高緯環球（Cushman & Wakefield）亞太資料中心集團研究與洞察主管普里特什·斯瓦米（Pritesh Swamy）估計，該地區的資料中心建設成本（不包括IT設備）約為每兆瓦1000萬美元。 1兆瓦等於100萬瓦。這意味著一個超大規模資料中心專案——容量為100兆瓦或以上的專案——建造成本約為10億美元。
截至第二季末，亞太地區資料中心實際運作容量已達13.7吉瓦（GW）。 1吉瓦等於10億瓦。根據DC Byte報道，目前已承諾建造14.4吉瓦的新增容量，另有33.8吉瓦的容量正在早期規劃階段。
「資料中心領域已成為資本密集型產業，資料中心的建設速度和規模前所未有，」開發商普林斯頓數位集團董事長、執行長兼聯合創始人蘭古·薩爾加梅 (Rangu Salgame) 對《日經亞洲》表示。 “大量資本湧入，而目前看來，這些巨額資本都掌握在少數幾家大型投資者手中。”
PDG 是一家總部位於新加坡的資料中心開發商和營運商，成立於 2017 年，並得到了私募股權公司華平投資的支持。 PDG 就是一個例子，說明該行業如何借助機構投資者和更複雜的債務工具為其在亞洲的擴張提供融資。
今年6月，該公司從美國基礎設施基金Stonepeak獲得了13億美元的優先股投資。這些優先股在公司資本結構中的優先順序高於普通股，這意味著持有者在公司重組時享有優先權，並且優先股的股息支付方式類似於債券，固定分紅。在特定條件下，優先股也可以轉換為普通股。
薩爾加姆表示，Stonepeak的投資將有助於公司擴張，但會稀釋現有股東的持股比例。 PDG上一輪股權融資是在2022年，當時從以阿布達比主權財富基金穆巴達拉為首的投資者籌集了5.05億美元。
Equinix於2001年在香港開設了HK1資料中心。 （圖片由Equinix提供）
在出售優先股之前不久，PDG 承擔了 12 億美元的債務，其中包括為亞洲幾個數據中心提供的 8 億美元項目融資，以及由巴克萊銀行、法國巴黎銀行和德意志銀行牽頭的全球銀行財團提供的 4 億美元「控股公司」貸款。
在控股公司交易中，開發商設立一家控股公司，該公司可以代表多個項目進行借貸。這種方式彈性更高，但成本也更高。銀行家表示，利率通常會高出2到3個百分點。
反過來，更高的利率又會吸引機構投資者。
新加坡律師事務所 Clifford Chance 的合夥人 Chin Seng Chew 表示，這「基本上允許借款人延長信用期限，他們可以接觸到不同的投資者群體，特別是信貸基金」。
高偉紳律師事務所的律師湯姆·卡佩爾補充道：“這種資產類別如此吸引人的原因之一是，其回報足以讓開發商通過多層債務最大限度地提高槓桿率，而我們在該地區的其他資產類別中並沒有看到同樣的情況。”
透過增加借貸來提高槓桿率，資料中心營運商及其私募股權支持者可以藉此放大收益。但如果重組失敗，他們可能會陷入困境，因為在重組過程中，貸款方會優先於股權投資者獲得償付。
對於擁有私募股權投資者的資料中心而言，積極的融資策略同樣有效，因為這些投資者往往尋求的是中短期回報。總部位於香港的資料中心營運商OneAsia Network的企業發展與策略執行董事Tanky Yun表示，因此，只要開發商能在規定的時間內完成項目，他們就願意支付更高的貸款利率。
「歸根結底，如果成本越來越高而回報越來越低，新的資本就會減少，」他說。 “但這只有在供應過剩的情況下才會發生。”
森林城市是由中國碧桂園集團斥資1000億美元打造的住宅項目，是柔佛州政府為發展金融特區而興建的。如今，這裡已基本荒廢。 （攝影：Ken Kobayashi）
在馬來西亞柔佛州，過度開發是一個令人痛心的老生常談的問題。距離州府新山不遠的森林城市，是由中國碧桂園集團斥資1000億美元開發的住宅項目，如今卻已基本荒廢。該項目是柔佛州政府為打造一個仿照中國深圳的金融特區而興建的。
據柔佛州政府官員向《日經亞洲》透露，柔佛州目前擁有15個營運中的資料中心，另有11個正在興建中，還有25個專案已獲批准，總裝置容量達5.3吉瓦。所有這些項目能否滿足潛在租戶的期望，還有待觀察。
「關鍵問題不在於宣布了多少數據中心項目，而在於它們的設計和營運能否滿足長期可靠性要求，」柔佛州設施管理顧問 Zul Azhan Abu Bakar 說。
「這不僅僅關乎建設速度或可用土地的數量，」他說。 “柔佛州的數據中心發展迅速。未來的運營能否跟上這一發展速度至關重要。”