2026 01 13 泰國住宅房地產市場面臨長期低迷
謹慎的貸款機構、高額的個人債務和低經濟成長阻礙了庫存過剩的開發商。
多明尼克·福爾德
2026年1月13日 06:00（日本標準時間）
曼谷—保時捷設計大廈或許是泰國首都所有汽車愛好者最接近天堂的地方。這棟大廈將於今年底開業，其22套公寓均配備直達電梯，電梯內襯以縫製跑車皮革，直達一個無窗、隔音的「激情空間」。該空間可容納多達18輛汽車，並配備全套廢氣排放系統。
「我印象深刻——我從未見過這樣的東西，」澳洲高端社交媒體名人兼視頻博主 Alex Hirschi（網名 Supercar Blondie）在最近一次對這間 900 平方米的樣品屋進行視頻參觀時說道。
保時捷大廈的開發商Ananda於9月開始銷售售價在1500萬美元至5000萬美元之間的公寓單元，目前已完成五筆交易。據信，客戶分別來自日本、新加坡、台灣和泰國，但開發人員以「客戶保密」為由，拒絕透露客戶的國籍和其他細節。
然而，如此強勁的銷售並不能反映泰國整體房地產市場的真實狀況。業內資深人士表示，部分地區的房地產市場正處於1997年亞洲金融危機以來的最低點，大量房屋滯銷，新開發案也大幅減少。鑑於家庭債務水準高企、銀行放款意願日益降低以及經濟成長乏力（國際貨幣基金組織預計泰國經濟成長率將在2026年放緩至1.6%），一些觀察人士懷疑泰國房地產市場能否在未來三年內復甦。
“曼谷大約有22萬套未售出的房產，”房地產事務局（AREA）局長索蓬·蓬喬猜告訴《日經亞洲》，“全國範圍內，可能還有20萬套——所以總共大約有40萬套房產掌握在開發商手中。”
曼谷最引人注目的尚未開工項目依然是佔地4.9萬平方米的前英國大使館的重建。該建築於2019年被拆除，此前這塊地以近160億泰銖（約合5.11億美元）的價格出售給了香港置地和中環集團。 （攝影：Ken Kobayashi）
根據房地產顧問公司世邦魏理仕（CBRE）的數據，2025年前三個季度曼谷僅推出13,700套住宅公寓。相較之下，2014年至2024年期間的年均新增住宅公寓數量約為52,000套，其中包括新冠疫情期間的低迷期。
世邦魏理仕預測，今年曼谷市場新增住宅單元將不到 4 萬套，2027 年將達到 2 萬套，接下來的兩年總共將略高於 1 萬套。
供應過剩的主要原因已廣為人知。許多開發商利用多年來極低的信貸成本大幅擴張業務。而近期，隨著利率飆升——泰國央行在一年內將基準利率從0.5%上調至2.5%——抵押貸款成本迅速攀升，需求隨之下降。
同時，當局已開始著手解決該國極高的家庭債務水平——據諮詢公司Trading Economics的數據顯示，截至2025年第一季末，該國家庭債務佔國內生產總值的88.2%，僅次於韓國，位居亞洲第二。這給房地產市場帶來了沉重打擊，因為銀行批准抵押貸款和普通貸款的意願大幅降低。
一位不願透露姓名的資深外國房地產觀察人士告訴《日經新聞》：“住宅市場通常的情況是，需求驟降的同時，供應也往往達到頂峰。”
泰國住房商業協會（一家私人機構）報告稱，9月和10月進行的一項調查顯示，全國200個項目的抵押貸款申請總體被拒率約為40%，在某些情況下，尤其是價值低於300萬泰銖（約合95,875美元）的低端房產，被拒率幾乎是這個數字的兩倍。調查發現，“貸款申請人面臨的主要問題是債務負擔過重（37.3%）、收入不穩定（33.3%）以及財務記錄不良（21.6%）。”
「這數字太大了，」這位外國分析師說。 “一些上市開發商幾乎變成了殭屍企業：他們既不償還貸款，也不試圖重組債券支付，而且銷售額也很低。”
泰國證券交易所房地產和建築公司子指數自 2023 年 1 月的最新高點以來已下跌 42.6%，其中包括自 6 月以來 15% 的反彈，因為最近的降息措施開始提振市場。
位於曼谷東南部的巨型曼谷購物中心在延誤五年後已恢復建設，預計2028年完工。 （圖片由Dominic Faulder拍攝）
去年跌幅最大的公司包括：專注於商業地產和工業園區的WHA集團；住宅開發商Land and Houses；以及泰國歷史最悠久的開發商之一Sansiri。 WHA下跌了39.8%，Land and Houses下跌了24.4%，Sansiri下跌了24.3%。
在曼谷，住宅物業在城市先進的公共交通基礎設施沿線、醫院和學校附近以及商業區仍然表現良好。 「例如，朱拉隆功大學附近的房產一直在銷售，我們的業績仍然不錯，」Sansiri 的董事兼首席策略長 Poomipak Julmanichoti 告訴《日經新聞》。
Poomipak表示，Sansiri透過控制開發進度來避免供應過剩。該公司根據市場需求分階段建造住宅項目，並在必要時放慢公寓開發速度。
「坦白說，如果我們保持目前的水平，我們很滿意，」他說。 “所以我們對庫存完全沒有問題。” 他表示，較多的不動產庫存位於較偏遠的地區，這些房產面向“大眾市場”，售價在300萬泰銖或以下。
一位觀察家表示，除非銀行增加放貸，否則前景將持續黯淡，而銀行增加放款只有在債務水準下降後才會發生。 「要重塑市場，我們需要清理庫存。但要做到這一點，銀行需要開始放貸——而他們只有在能夠收回資金的情況下才會放貸，」該人士說。
AREA的調查顯示，首都以外的住宅市場有一些較為樂觀的區域，例如東海岸的普吉島、芭達雅、蘇梅島、華欣和是拉差。是拉差是泰國日本僑民第二集中的地區，許多日本僑民在東部經濟走廊的工業園區工作，儘管他們的數量正在下降。
Poomipak指出，信貸緊縮也影響了購屋模式。在此之前，四分之三的購屋者是首次購屋者，現在這一比例已回落至約三分之二。泰國購屋者通常傾向於購買新房，但貸款市場的收緊使得價格較低的二手房更具吸引力。這略微緩解了泰國通常流動性較差的二手房市場，但也給新建案帶來了更大的壓力。
泰國東岸的是拉差是日本僑民密度位居全國第二，當地住宅市場表現依然相對良好。 （圖片由Dominic Faulder拍攝）
同時，商業和工業地產市場呈現出喜憂參半的局面。曼谷的零售和辦公大樓供應量大幅增長，像曼谷一號（One Bangkok）和都喜中央公園（Dusit Central Park）這樣的綜合用途項目終於竣工。有些人認為，隨著許多公司減少居家辦公，辦公大樓需求可能正在回升。
世邦魏理仕表示，2025年前三個季度辦公空間淨吸收量總計97,108平方米，已超過2024年全年總量。 「然而，需求主要來自從老舊辦公大樓搬遷的關聯公司，」世邦魏理仕補充道。 “由於新增辦公空間74,000平方米，整體入住率下降至79%。”
One Bangkok 已經吸引了像線上飯店預訂網站 Agoda、匯豐銀行和貝克麥堅時律師事務所這樣的知名租戶，但開發商尚未建造其 430 公尺高的多功能標誌性建築 Signature Tower，該建築將成為東盟最高的建築之一。
然而，開發商的收益並不明朗。 「他們獲得的租金以及這對市場其他部分的影響並不透明，」一位觀察家表示。
曼谷最引人注目但尚未開工的項目仍然是前英國大使館，該大使館於 2019 年被拆除，此前這塊 49,000 平方米的土地以近 160 億泰銖的價格出售給了香港置地和中央集團的合資企業。
曼谷東南部邦納區的大型購物中心項目已恢復施工，由The Mall Group開發，在延期五年後，預計將於2028年竣工。該項目將以擁有18,000個座位的曼谷體育館（Bangkok Arena）為核心，該體育館集運動和娛樂於一體。曼谷體育館將與位於市區更遠、擁有宜家家居的成熟購物中心Megabangna競爭。
在泰國房地產市場，工業和物流房地產相對來說是比較亮眼的領域。新加坡凱德集團和台灣ALP集團聯手打造的Omega 1項目，預計於2026年中期在曼谷東部開業，屆時將成為東南亞最大的智慧物流園區。 （圖片由Dominic Faulder拍攝）
工業和物流地產表現相對較好，2025 年外國直接投資審批情況良好，預計這一趨勢也將持續。
「製造業實際上展現出了相當強的韌性，」全球房地產公司萊坊（Knight Frank）行業策略與解決方案主管馬庫斯·伯滕肖（Marcus Burtenshaw）告訴《日經新聞》。 “我們不僅看到來自中國，而且整個地區的需求都非常旺盛。東盟、歐洲和美國都仍在繼續投資。出口導向製造業依然相當穩定。”
與其他地區一樣，新冠疫情期間物流和電子商務迎來了發展良機。儘管近期需求有所放緩，但人們對未來充滿期待。新加坡凱德集團和台灣ALP公司聯手打造的Omega 1 Bang Na是東南亞最大的智慧物流園區。該園區預計將於明年第二季開業，建築面積達21.7萬平方米，配備最先進的倉庫管理軟體，並提供靈活的租賃協議。
AREA 的 Sopon 表示，要使市場長期保持更穩健的發展，需要政治穩定、對閒置房產徵收更有意義的稅收以刺激流動性、基礎設施投資以及更多減少家庭債務的措施。
他說：“如果我們真的想提振市場，首先就必須降低利率。明年，許多人預計經濟成長將低於2%，因此，除非我們採取措施，否則房地產市場不會出現太大變化。”