Real Estate
美國年輕人希望房價下跌。現有房主不想遭受損失。¶
2026年1月20日 上午5:30 ET
住房問題似乎沒有快速解決的方法。 扎克貝內特/彭博社
被困在租屋市場的租屋者希望房價下跌，以便最終能夠買房置業。而數百萬現有房主則希望房價維持在高位。這些以及其他相互衝突的利益，使得政策制定者難以在殘酷的房屋市場中幫助美國年輕人。
在中期選舉前夕，川普總統注意到民眾對住房負擔能力的憤怒情緒，其政府一直在逐步透露解決這個問題的想法。
一項旨在降低借貸成本的50年期抵押貸款方案以及一項要求房利美和房地美購買數十億美元抵押貸款債券的提案已被提出。本月初，川普曾建議禁止華爾街投資人購買更多獨棟住宅。預計他還將在達沃斯論壇上宣布一項計劃，允許美國人動用其401(k)退休帳戶支付首付。
賦予購屋者額外購買力的政策，例如50 年抵押貸款和更低的利率，對解決根本的房屋短缺問題毫無幫助，甚至可能推高房價。
根據美國企業研究所住房中心的一項分析，如果抵押貸款利率降至 4.5% 左右，而新房供應量沒有增加，那麼未來三年房價將上漲十分之一。
將機構房東逐出房屋市場也無濟於事。根據約翰·伯恩斯研究諮詢公司的數據，華爾街投資者僅擁有美國1%的家庭住宅，儘管在亞特蘭大和田納西州納什維爾等地區，他們的份額更高。
要讓住房再次變得負擔得起，所需的現實情況十分嚴峻，這也說明了為什麼住房市場沒有簡單的解決方案。
根據房地產網站Realtor.com的分析，要使住房可負擔性恢復到2019年的水平，需要滿足以下三個條件之一。該網站將住房可負擔性定義為：收入處於家庭中位數的購屋者，每月用於支付中等價位房屋本金和利息的支出約為其月收入的20%。
如果房價和抵押貸款利率維持在目前的水平，那麼家庭收入中位數需要增加56%，達到13.2萬美元，才能使住房負擔能力恢復到六年前的水平。雖然薪資成長速度快於房價，但收入要達到這個水準仍然需要大約十年時間。
或者說，抵押貸款利率必須降至2.65%，才能使購屋者擁有與2019年相同的購買力，但這除非發生嚴重的經濟衰退，否則幾乎不可能實現。此外，除非住房供應相應增加，否則降低利率也可能適得其反，因為更低的借貸成本最終會反映在更高的房價上。
根據 Realtor.com 的分析，恢復到 2019 年房價可負擔水準的第三種方法是房價下降 35%。
然而，政策制定者對於採取可能損害房價的措施來應對住房危機，例如補貼大量新增住房供應，仍會猶豫不決。對於已經擁有房產的8,800萬美國家庭來說，房屋市場無疑是一個巨大的成功。聯準會的最新數據顯示，截至2025年第三季度，這些家庭的房屋淨值接近歷史最高水平，達到34.4兆美元，比疫情爆發前增加了近90%。
川普在去年12月承認了這種緊張局勢。 “你突然建造了大量住房，這會導致房價下跌。所以我希望照顧到那些房屋價值超出他們預期的人。”
建商也不願大量增加新房供應，以免影響房價和利潤。萊納集團董事長在公司最近一次財報電話會議上表示，“供應短缺不能簡單地通過增加供應來解決”，因為這種做法會損害已經購房的美國人的利益。
政府無法抑制房價上漲的另一個原因是，這可能會對整體經濟產生影響。支撐消費支出的財富效應主要由股市繁榮推動，但高房價也可能起到推波助瀾的作用。
越來越多的房主開始動用房屋淨值，這可能會讓美國經濟在一段時間內保持強勁成長。穆迪分析公司首席經濟學家 馬克‧贊迪表示，房屋淨值貸款是消費信貸中成長最快的類別，儘管其基數較低。
無論如何，制定一項全國性的政策來增加住房供應並非易事：土地用途限制和分區法規由全國超過33000個不同的地方機構制定。在住房供應尤其緊張的地區，情況開始有所改善。上週，紐約州放寬了環境法規，試圖加速房屋建設。
川普政府在住房問題上試圖謹慎行事。必須以一種既能安撫未能買房的年輕美國人的沮喪情緒，又不至於損害已經膨脹的住房淨值的方式進行。
目前，白宮的提案旨在博取眼球，以期贏得選民的青睞。但這些提案並不能改變住房問題仍是零和博弈的現實。